Sziráki András

A Rác-zugot is belepi az ingovány?

Május 29-i ülésén Törökbálint képviselő-testülete sietve, már a kérdés alaposabb megvizsgálását megelőzően szándéknyilatkozatot fogadott el hét Rác-zugi ingatlan mezőgazdasági övezetből kereskedelmi-gazdasági kategóriába sorolásáról. Ez a döntés többeket derült égből villámcsapásként ért, hiszen az SCB üzletközpont (Cora) mögötti telkek Törökbálint megmaradt zöldkörnyezetének nem elhanyagolható részét jelentik. Az átsorolás elvi támogatása viszont egyértelműen a beépítést készíti elő a jelenleg Takács Ferenc veresegyházi lakos tulajdonában lévő domboldalon.

   Azóta az ügynek több érdekes részlete vált ismerté. Cikkünkben igyekszünk összképet adni a legújabb átsorolási történet eddigi fejleményeiről, előrebocsátva, hogy egy ilyen nagy jelentőségű döntés hátteréről a település vezetésének illene a törökbálintiakat tájékoztatnia.

Mekkora terület: 140 vagy 196 hektár?

   Ám úgy tűnik, hogy ezúttal nemcsak a tájékoztatás, de a tájékozottság is hézagos. Így már az is kérdéses, hogy mekkora a hét érintett telek összterülete. A május 29-i képviselő-testületi ülés jegyzőkönyvében erről a következő olvasható:
„Gáldi György az iránt érdeklődik, hogy mi a térmértéke a szóban forgó területnek.
Turai István közli, hogy 140 hektár.”
   A párbeszéd önmagában is meglepő, hiszen joggal gondolhatnánk, hogy egy ilyen súlyú ügyben a képviselők részletes és alapos előterjesztés alapján döntnek és az összterületről nem „bemondásra” kapnak tájékoztatást. Ráadásul - az előterjesztéshez mellékelt - tulajdoni lapok átolvasása a ráczugi telkek esetében is tanulságos.    A „földrészlet összes területe” rovatokban a következők szerepelnek:
1. 06/05 hrsz.: 16.0096 hektár (ha);
2. 206/110 hrsz.: 34.3587 ha;
3. 0277/3 hrsz.: 32.6018 ha;
4. 0275/12 hrsz.: 27.1491 ha;
5. 0275/10 hrsz.: 45.1676 ha;
6. 0261/14 hrsz.: 23.1667 ha;
7. 0275/4 hrsz. 17.2262 ha.
Összesen: 195,6797 ha.
   A végeredmény, mint látható nem 140, hanem közel 196 hektár. Az átminősítendő terület a tulajdoni lapok alapján több mint a negyedével nagyobb a Turai István polgármester által említetteknél.
Ahhoz nem kell okosabbnak lenni egy ötödikesnél, hogy egy ilyen számoszlop helyes összegét megállapítsuk. Márpedig, ha a tévedés nem ebben mutatható ki, akkor hol? Tévedésről, vagy a képviselő-testület félrevezetéséről van-e szó?

Háttérben a Raiffeisen

   A május 29-i testületi döntést követően többen kérdezték: kicsoda Takács Ferenc, hogy a helyi képviselő-testületi többség ennyire exkluzív kiszolgálásban részesíti? Az ügynek azonban fontos eleme, hogy Magyarországon jogi személy nem szerezhet termőföldtulajdont, emiatt ezúttal - ellentétben a helyi „erős emberek” ingatlan-manővereivel - az események mozgatórugója nem a tulajdonos magánszemély különleges tekintélye.
   Mint az a tulajdoni lapokon látható, a Rác-zugi telkekre a cégbíróság által 2007. január 16-án nyilvántartásba vett TB Invest Ingatlanforgalmazó Zrt-nek 2 020 470 forint erejéig önálló zálogjoga van, továbbá a cég javára elővásárlási jog és vételi jog van bejegyezve. Takács Ferenc a TB Invest Ingatlanforgalmazó Zrt. felügyelőbizottságának tagja.
   A cégkivonatok tanúsága szerint a már elnevezésében is törökbálinti ingatlanfejlesztési tervekre utaló TB Invest Ingatlanforgalmazó Zrt-ben a Raiffeisen Ingatlan Vagyonkezelő Kft. rendelkezett a minősített többségi befolyást biztosító szavazati joggal, amíg azt át nem adta a Harmadik Vagyonkezelő Kft-nek. Ebben a Raiffeisen Gazdasági Szolgáltató Zrt-nek van minősített többsége, amely cégnek viszont a Raiffeisen Bank az egyedüli részvényese.
   A tulajdonszerzés körülményei ugyancsak arra utalnak, hogy itt valószínűleg nem egyszerű ingatlanspekulációról, hanem egy jól végiggondolt ingatlanfejlesztési projektről van szó. Az állami tulajdonban lévő Rác-zugi telkek megvásárlására az azóta megszűnt Nemzeti Földalapkezelő Szervezet 2006 őszén többször hirdetett nyilvános, egyfordulós pályázatot. Ezt először összesen tíz ingatlanra írták ki, két-két ötös egységben. Ez azt jelentette, hogy az egy egységet képező öt telket csak együttesen lehetett megvenni. A tíz ingatlan, vagyis a két ötös egység együttes megvásárlása viszont a termőföldről szóló törvény egyik korlátozó rendelkezésébe ütközött, amely kimondja, hogy a 6 000 aranykorona értéket meghaladó földterület nem lehet egyazon magánszemély tulajdonában, a tíz telek összes aranykorona értéke viszont meghaladta a 7 000-et.
   A pályázati kiírás később úgy módosult, hogy három telket kivettek a csomagból, így az összes aranykorona érték 5 500-ra csökkent, vagyis az említett 6 000-es limit alatt maradt. Ráadásul a három kivett telekből az egyikre - amely az autópálya szomszédságában található - a Nemzeti Autópálya Zrt. kisajátítást kért, így az a későbbiekben akár egy lehajtó megépítésére is felhasználható.







   Ennek a hét teleknek lett tulajdonosa Takács Ferenc. A tulajdonjog földhivatali bejegyzésére 2007 májusa és júniusa között került sor. Az ingatlanokra azonban – mint arról szó volt - kétmilliárd forintot valamivel meghaladó összegben a TB Invest Ingatlanforgalmazó Zrt. javára önálló zálogjog létesült, valamint elővásárlási jog, illetve vételi jog kerül bejegyzésre. Ingatlanszakértők szerint ez nem jelentett mást, minthogy a hitelező körülbástyázta helyzetét. A zálogkötelezettség összege vélhetően a hét ingatlan együttes vételára. Az elővásárlási jog érvényesítésének korlátja a jogi személyek termőföld tulajdonszerzésének tilalma, azonban harmadik személy javára a vételi jog érvényesítésének nincs akadálya.

Mi készül a Rác-zugban?

   Mindez persze eddig egy privát befektetés. Ha Törökbálint határában bárkinek kedve támad gyümölcsöst venni, illetve a vételhez hitelt nyújtani, ez az ő dolga. Közügy ebből akkor lesz, amikor – a jól ismert forgatókönyv szerint - a tulajdonos kérelmezi a helyi önkormányzatnál, hogy a földjét egy annak forgalmi értékét jelentősen megnövelő, a később beépítést is lehetővé tevő övezeti kategóriába minősítsék át. A ráczugi telkek esetében erre a kérelemre egy évet sem kellett várni. Ettől még persze kérdés – amelyre végső soron a képviselő-testületnek kell választ adnia – hogy az átminősítés mennyiben szolgálja a közérdeket.
   Hogy mi a papírforma, arról sokat elárul, hogy Turai István ebben az ügyben belement a befektetőkkel egyébként is udvarias bánásmódot előíró helyi táncrend megváltoztatásába. A szokás ugyanis azt diktálta, hogy a képviselő-testület az átsorolási kérelem prejudikáció nélküli vizsgálatát határozza el, vagyis az előnyök-hátrányok egyszerű mérlegelését.

Ám ezúttal a testület elé terjesztett határozati javaslat már a kérdés megvizsgálása előtt rögzíti a területek kereskedelmi-gazdasági övezetbe sorolásának elvi támogatását! Ezen az alapon hatalmazza fel a polgármestert: „…folytasson tárgyalásokat arról, hogy az átsorolás milyen következményekkel, illetve előnyökkel járhat a település számára.” Az eleve világossá tett szándék és az előnyök kiemelése mutatja, hogy a befektető törökbálinti képviselő-testületnél szeretne biztosra menni.
   Meg kell jegyezni, hogy a képviselő-testületi vita során eleinte nem is minden többségi képviselő értette a helyzetet. Néhányan a megszokott formula, az átsorolás lehetőségét pusztán megvizsgáló formula mellett kezdtek érvelni, ezért tíz perc szünetet kellett kérni, hogy egy kivétellel valamennyi többségi képviselő megértse mi a követendő irány. Ez az intermezzo jelezte, hogy az ügyre vonatkozó tájékozottság még testületi többségen belül is szintenként eltér.    (Lásd a történtekről Tóth Emese: Leszünk mi még nagyváros is című írását. TU 2008/6.)      Hogy milyen projekt lehet a háttérben, arról többféle találgatást hallani. Leggyakrabban egy nemzetközi üzleti kiállítási centrumról szólnak a híresztelések: „Idehozzák a Budapesti Nemzetközi Vásárt! Már ami mára maradt belőle…” Azt persze nem tudni, hogy ezeknek van-e bármilyen valóságalapjuk, azt viszont nehéz lenne nem észrevenni, hogy helyi vezetés valaminek eléggé egyengeti az útját.    Hogy miért és minek, az nyilván a település lakosságára is tartozik, de semmi jele annak, hogy a polgármester, sem a testületi többség kiterítse a lapokat. Mindez újból egy komoly helyi politikai feszültséget magában hordozó kényes helyzet. Az önkormányzatnak ugyanis vannak ezen a téren jogi és politikai kötelezettségei, tájékozatnia kellene a város közvéleményét és mindenekelőtt a Rác-zugi telkek közelében élőket arról, hogy valójában mi készül a közvetlen közelükben, mire adja áldását a képviselő-testület, várhatóan hogyan változnak meg a település és a térség környezeti viszonyai. A 2001-es átminősítési puccs óta az ilyen ügyek rendszerint nagy vihart kavarnak. Attól tartunk, hogy a helyi vezetés hiába játszik a politikai apátiára, ezúttal sem ússza meg dolgot konfliktus nélkül. Az ugyanis még a legapolitikusabb emberből is heves érzelmeket vált ki, ha a szomszédságát beszántják és elkezdik lebetonozni. Vagy legalábbis ezt tervezik, de neki erről nem szólnak.    Szomorú lábjegyzete a történéseknek, hogy az átsorolást siettető és a lakosság tájékoztatását mellőző képviselő-testületet az a Turai István vezeti, aki hét éve még az átgondoltságot, a következmények felmérését, az alapos előkészítést és a lakosság széleskörű informálását fontosnak tartó „helyi ellenállás” egyik vezetője volt. A civil fellépés ugyanakkor nem eleve reménytelen, erre a Medicatus esete a legjobb példa.

Adóbevétel növelése? Törvényesség?

   A helyi területfejlesztés ingoványossága nemcsak a háttér tisztázatlanságán látszik. Az előtér is riasztó: a döntések indoklása, illetve a törvényességhez való viszonya enyhén szólva sem makulátlan.
   Ezúttal a ráczugi átminősítési tervek felkarolására – a testületi határozat szerint -„az adóbevételek növelése érdekében” kerül sor. E gondolatmenet következetes végig vitele alapján persze a település zöldkörnyezetének mielőbbi felszámolásához vezet, hiszen abból valamennyi adóbevétel származik, más kérdés, hogy ez a településnek megéri-e. Ráadásul a képviselő-testület a gazdasági szempontok előtérbe helyezésénél nem mindig ennyire eminens. A maival szinte megegyező összetételű testületi többség nemrégiben mondott le egy sportcsarnok megépítéséhez 700 millió forint körüli állami támogatást, hogy azután előálljanak azzal az tervvel, amely egy sportcsarnok megépítését is magában foglalja – állami pénz nélkül. Vagy egy másik példa: 38 millió forintból 1 200 méternyi járda épül a városban, máshol ugyanennyiből három kilométer. Egy négyzetméter járdát 20 ezer forintból sikerül kihozni. Ezek ismeretében többen felteszik a kérdést: szabad-e a természeti értékek elherdálásával pumpálni az ilyen hatékonyságú gazdálkodást?
   Mivel a budai agglomeráció az elmúlt másfél évtizedben ugrásszerűen fejlődött, és ezzel együtt a beépített területek kiterjedése
is jelentősen nőtt, a zöldkörnyezet megóvása különösen fontos értékké vált. Kérdés, hogy ezt a helyi vezetés mennyire fogja fel, illetve veszi komolyan. Választások előtt – mint arról már többször írtunk - a jelöltek és a jelölő szervezetek rendszerint elkötelezett környezetvédők. A képviselővé válás utáni színeváltozást viszont jól írja le az alábbi, szintén a Rác-zugi telkek átminősítéséről szóló vitában elhangzott fejtegetés, melyet a jegyzőkönyvből idézünk: „Géczy Krisztián… Azt szeretné, ha Törökbálint megmaradna annak a kis községnek, vagy falunak, amiben felnőtt, de az itt lakó embereknek az igényei meglehetősen változnak, és talán joggal követelik azt a minőségű életteret, amit a Pest környékén élők. Ezt pedig csak azokból a pénzekből lehet megcsinálni, amit adó formájában beszednek azoktól a fejlesztési lehetőségektől, akik ide próbálnak települni. Ha nem jönnek ide, akkor találni fognak Biatorbágyon területet, vagy Budaörsön, Etyeken, vagy Sóskúton. Ezeket a forintokat meg kell tartani olyan módon, hogy lehetőleg a legkevésbé, vagy egyáltalán ne sérüljön Törökbálintnak a jellege.”
   Talán sokaknak feltűnik, hogy e két szempont között a legtöbbször - de egy 140 vagy 196 hektáros terület átminősítésénél mindenképpen - választani kell. A képviselők választanak is: a hasonló esetekben 2001. óta gyakorlatilag mindig a zöldkörnyezet kárára.
   Hogy ez ne menjen így a végtelenségig, arról többek között az agglomerációs törvény gondoskodna. Ez alapján a mezőgazdasági művelésbe tartozó területek 5%-át minősíthetné át egyben a képviselő-testület. 2010-ig - Csuka Attila képviselő számítását alapul véve – mivel Törökbálint az összes mezőgazdasági terület 1 100 hektár, így ennek 5%-a 55 hektár. Ám a képviselő-testület jogi bizottságának elnöke – ugyancsak a vita jegyzőkönyvéből követhetően – sajátosan közelíti meg az agglomerációs törvény értelmét: „Dr. Győrfi László megjegyzi, hogy az agglomerációs törvény megszületésével gondosan megvárták, hogy Budaörs körbeépítse Törökbálintot és vigyáztak arra, hogy megbízható emberek építhessenek oda, ahova kell. Utána megtiltották a ráépítést, de Budaörsnek még szabad volt. Véleménye szerint nagyon sanda volt az agglomerációs területrendezési törvény alkotóinak szándéka, kifejezetten és egyértelműen Budapestre akarták a befektetőket behajtani, nehogy a fejlődő agglomerációba jöjjenek.”
   Ebből látható, hogy az agglomerációs törvény összeesküvés elmélettel kiszínezett „sandaságával” szembeni helyi eljárást felfoghatjuk amolyan kurucos lázadásnak.
   Az átminősítés másik jogi akadálya lehetne az épített környezet védelméről szóló törvény azon rendelkezése, amely szerint beépítésre szánt területté átsorolás akkor lehetséges, ha a településen nincs hasonló kategóriába tartozó, de még beépítetlen terület. Erre a határozat visszavonását korábban indítványozó Kiss István önkormányzati képviselő is hivatkozott.
   Törökbálinton ugyanis jelenleg több mint 100 hektár a szabad kapacitás a kereskedelmi-gazdasági célú felhasználásra…